均价26500!幸福里昨晚大热领证,但一二手倒挂已缩水一半 app 丹东幸福里

发布时间:2020-04-10 06:01:28   来源:网络 关键词:丹东幸福里
均价26500!幸福里昨晚大热领证,但一二手倒挂已缩水一半
原文标题:均价26500!幸福里昨晚大热领证,但一二手倒挂已缩水一半
原文发布时间:2019-10-26 10:21:33
原文作者:住杭房产。
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01


城北人民终于等来了这一天!

就在昨晚,期待已久的城北万象城住宅组团幸福里,领出首张预售证。

首期将加推1、2、14号楼,共计596套房源。主力户型约88㎡三房一卫,100-108㎡三房两卫,及131㎡四房两卫。精装均价26500元/㎡,带3000元/㎡装修。

价格无悬念,与几个月前坊间盛传的一致。


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幸福里一房一价表


一房一价表显示,总价在200-250万这一区间段的,共有210套,以88㎡中间套为主;250-300万这一区间段,是首开主力总价段,共有305套;300-400万之间最少,才81套。

1幢2单元2304室价格最贵。建筑面积约131㎡,总价近368万。

2幢102室、103室价格最便宜。建筑面积约88㎡,总价还不到205万。

根据销售公示方案,幸福里登记时间为10月28日9:00-10月30日20:00,共持续3天。首套验资50万,二套验资100万,一次性付款验资200万。

注意了!无需冻结资金,购房者只需提供银行活期、定期存款证明即可。

02


城北万象城由17万㎡商业、1幢写字楼及14幢住宅(推广名:幸福里)组成。

住宅部分位于地块西侧,由一条内部道路,分割成南北两部分。1-7号楼为南向组团,9-15号楼为北向组团。

住宅西面、南面均为天然河流。

东侧是杭州第二座万象城,以及285米高的城北地标写字楼,杭行路地铁站点就设在良运街与杭行路交叉口。


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幸福里首开楼幢示意图


首期开盘楼幢中,1、2号楼位置显然更佳,南向是天然河流,北向为中央园林;14号楼靠近主干道良运路,目前道路在施工,地铁通车后,道路的噪音影响会比较大。

88㎡在售楼处内做了清水样板间,是热门的三开间朝南格局,不足之处是只有一个卫生间。不过,小户型房源量不多,只有2、4、11、13、14号楼有,首期推出量占了近一半。

承价能力略高的,可以考虑100-108㎡,多一个卫生间,主次卧、客厅的尺度也会比88㎡大个20-30公分。


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临近开盘,现场看房的人很多,停车场内停满了车。上周日下午4点多,我去看房时,满满当当全是人。

好些个竞品楼盘,就在售楼处门口截客。

据现场置业顾问透露,前期到访客户约有一万余组。有的置业顾问,为方便通知客户,特地建了意向客户群(上限500人),一建就是4个。

昨天一早,还有粉丝留言来问:2.65万/平的幸福里,要去摇吗?晚上,预售证出炉后,又有粉丝放豪言:未来,勾庄房价将向万达看齐,至少有一万价差。

作为城北今年为数不多的重量级新盘之一,幸福里究竟有多热,马上就揭晓。


03


幸福里热度居高不下,很大一部分原因是:一二手房倒挂显著。

价差究竟有多大?

去年底,海德公园最后174套房源,号称“万元倒挂”,最终吸引5937组家庭登记,中签率仅2.93%。


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海德公园实景


幸福里均价26500元/㎡,去除3000元/㎡装标,毛坯均价23500元/㎡。相比海德公园21526元/㎡,贵了近2000元/㎡。

考虑到地铁、万象城等因素加成,这点涨幅算是合理。

更好的参照,或许是一路之隔的万科杭宸。两者外部配套几乎一致,且都是精装交付。

手边买房数据显示,杭宸最近一套成交,发生在10月12日,一套89㎡中高楼层房源,成交单价31320元/㎡。


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一路之隔的万科杭宸


若以此为参照,幸福里存在近5000元倒挂,红利指数虽不及以前,但也不算低了。

其实放在今年7月之前,“万元倒挂”还是有的。

我看了下成交样本,发现不少89㎡小户型,成交价在3万5-3万7之间,最贵的甚至接近4万。

也就是说,因为二手行情的趋冷,正在导致价差不断缩水

中介告诉我,今年7月初交付的海德公园,平均成交总价已经下调了25万左右。

04


所谓价差,并非固定不变,而是随行情不断调整的。

面对不可预计的行情,以及长达3年的交付周期(幸福里2022年交付),身边有个别投资客朋友,仍在犹豫要不要摇幸福里。

朋友小杨是新杭州人,名下无房票,最近一两年,一直用父母名义摇一些投资红盘。

他算了一笔账:若全款投200万下去(部分信贷资金),理财按4个点算,三年就是24万。再加上利息,将来单价不卖到3万以上,就是亏。


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幸福里约88-131㎡户型图


“现在二手行情这么差,以后谁也说不准啊。”

最关键的是,因为是期房,不能抵押,200万资金至少要占用三年时间,什么事都做不了。

小杨的另一重担忧是:幸福里的户型,不是特别突出。

89㎡只能做三房一卫,还是中间套。而杭宸的89㎡小户型,可以做到三房两卫。

等到交付,杭宸早已满两年,加上房源量那么大,幸福里或许卖不过杭宸。

但这样的“担忧”,估计会被彻底淹没在报名的人山人海中。因为在杭州任何一个城区,双地铁+购物中心的住宅,房价一定是独一档的

用现在周边住宅的二手房价来衡量幸福里,可能本来就不够严谨。

05


楼市行情虽略有起风,但可以预见的是,幸福里登记户数仍然会非常惊人。

为什么这么说?

总价在200-250万之间,是刚需主力承受的总价段。

目前,这一价格段在杭州新房市场,可选择余地并不多。主要集中在富阳、临安、大江东、超山等远郊板块;有的甚至连远期地铁规划都没。


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幸福里样板间门口展示的装标明细


幸福里双地铁(4、10号线杭行路站)、万象城综合体这两大优势,光是TOD概念,已足够吸引人。虽位于余杭区,却是政府重点开发板块,各项利好规划相继落地。

在城市开发版图上,地铁+综合体足够形成一个新的中心。

如此巨大的光环笼罩下,88㎡三房一卫的户型劣势,也就显得不再重要。

更何况,户型退化并非只有幸福里一家。接下去即将入市的纯新盘,大多都会面临同样的境况。尤其是偏改善新盘,起步户型就在100㎡以上。

还能看到88㎡三房,身为刚需的我们,已经很欣慰了。


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再者,舆论对楼盘的中签率,也会产生一定影响。

自去年华润拿地后,幸福里就成为市场关注焦点。如今价格又低于板块限价,一哄而上想买一套的,自然会非常多。

总价又不算高,投资门槛低,自住也非常有吸引力,干么不摇一套呢?

眼下,楼市多个热门红盘,中签率普遍不高。在行情未大幅退潮前,红盘热度仍会延续下去。

so,你准备摇了吗?


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